Abschaffung der Immobilien-Kapitalpuffer 2027: Sinken die Bauzinsen wirklich?

Von Natalija Martinovic, NM ImmoConsult ·

Derzeit heißt es überall: Wenn die Banken ab 2027 weniger Eigenkapital für Wohnkredite zurücklegen müssen, bekommt der Immobilienmarkt einen Schub. Ich sehe das nüchterner. In diesem Beitrag erkläre ich, was geplant ist, warum ich nicht mit spürbar sinkenden Zinsen rechne und was das für Ihre Entscheidung bedeutet.

Was ist geplant?

Mit dem „Immobilien-Kapitalpuffer“ ist in den Medien der sogenannte sektorale Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienkredite gemeint. Banken müssen dafür zusätzliches hartes Eigenkapital vorhalten. Eingeführt wurde er 2022 mit 2 Prozent, seit 1. Mai 2025 liegt er bei 1 Prozent. Am 2. Juli 2026 hat der Koalitionsausschuss angekündigt, ihn zum 1. Januar 2027 abzuschaffen.

Wichtig: Das ist bisher eine Ankündigung und noch kein rechtlich abgeschlossener Beschluss. Zuerst müsste der Ausschuss für Finanzstabilität zustimmen, in dem Finanzministerium, Bundesbank und BaFin sitzen. Der antizyklische Kapitalpuffer ist ein anderes Instrument. Er liegt laut BaFin derzeit bei 0,75 Prozent.

Warum viele einen Schub erwarten

Weniger Kapitalbindung bedeutet für Banken mehr Spielraum bei der Kreditvergabe und gegebenenfalls bei den Konditionen. Das ist die Grundlage der Hoffnung auf mehr Nachfrage und günstigere Finanzierungen.

Meine Einschätzung: Der Effekt bleibt klein

1. Die Größenordnung ist gering

Experten rechnen mit einer Zinsersparnis von etwa 0,05 bis 0,1 Prozentpunkten. Ein Beispiel: Bei 300.000 € Darlehen, 4,2 % Zins und 2 % Tilgung beträgt die Rate 1.550 € im Monat. Bei 4,1 % sind es 1.525 €, also 25 € weniger. Bei gleicher Rate wären rund 4.900 € mehr Darlehen möglich. Das ist spürbar, aber kein Kaufimpuls für den ganzen Markt. (Vereinfachte Beispielrechnung, ohne Nebenkosten und Sondertilgungen.)

2. Der Kapitalmarkt bewegt sich in die Gegenrichtung

Bauzinsen folgen vor allem den Renditen von Bundesanleihen und Pfandbriefen, nicht den Kapitalpuffern der Banken. Am 10. September 2026 hat die EZB den Einlagesatz von 2,25 auf 2,50 Prozent erhöht, weil die Inflation im August auf 3,3 Prozent gestiegen war. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen stieg am selben Tag auf 3,50 Prozent und damit auf den höchsten Stand seit 2011. Die Bauzinsen für zehn Jahre lagen laut Interhyp bei rund 4,2 Prozent. Ein Zehntel Prozentpunkt aus dem Pufferwegfall geht in dieser Bewegung leicht unter.

3. Mehr Spielraum heißt nicht automatisch leichtere Kredite

Banken prüfen weiter Einkommen, Eigenkapital, Objektwert und Zinsbindung. Der Ausschuss für Finanzstabilität hat im Mai darauf hingewiesen, dass bei 14 Prozent der Neukredite im vierten Quartal 2025 die Darlehenssumme über dem Immobilienwert lag, und eine Prüfung weiterer Maßnahmen angekündigt.

4. Sparen und Preise gleichen sich aus

Sinken die Zinsen etwas, steigen mancherorts die Kaufpreise. Was bei der Rate gespart wird, kann im Preis wieder verschwinden.

Ich rechne deshalb nicht damit, dass die Zinsen wegen des Puffers spürbar fallen. Sicher weiß das niemand, denn Zinsen hängen am Ende von Inflation, EZB und Kapitalmarkt ab.

Was heißt das für Käufer und Verkäufer?

Käufer: Warten Sie nicht auf einen Puffer-Effekt, der klein ausfallen dürfte. Entscheiden Sie nach Ihrem Budget: Rate, Eigenkapital, Zinsbindung und der Frage, was nach der Zinsbindung passiert. Mit unserem Finanzierungsrechner sehen Sie in Sekunden, welche Rate zu welchem Kaufpreis passt.

Verkäufer: Preisen Sie keinen Push ein, der nicht sicher kommt. Ein realistischer Preis auf Basis aktueller Vergleichswerte verkauft in der Region Stuttgart und Ostfildern zuverlässiger als die Hoffnung auf sinkende Zinsen. Mehr dazu unter Für Verkäufer.

Häufige Fragen

Wann fällt der Bankenpuffer weg?

Geplant ist der 1. Januar 2027. Rechtlich beschlossen ist das noch nicht.

Sinken die Bauzinsen 2027?

Der Puffer allein bringt nach Expertenschätzung nur etwa 0,05 bis 0,1 Prozentpunkte. Entscheidend sind Inflation, EZB und die Rendite der Bundesanleihen.

Soll ich mit dem Immobilienkauf warten?

Das hängt von Ihrer Situation ab. Auf einen kleinen Zinseffekt zu warten lohnt sich selten, wenn Objekt und Finanzierung heute passen.

Stand: 19. September 2026. Dieser Beitrag ist eine Einschätzung und keine Anlage-, Finanzierungs- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen stammen aus den unten genannten Quellen und können sich ändern.

Quellen

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