Grundsteuer in Baden-Württemberg: Sie zahlen für den Boden, nicht für das Haus

Von Natalija Martinovic, NM ImmoConsult · 23. September 2026

Stuttgart hat den Hebesatz für die Grundsteuer B zum 1. Januar 2025 von 520 auf 160 Prozent gesenkt. Wer nur diese beiden Zahlen liest, erwartet eine spürbare Entlastung. Bei einem Teil der Eigentümer ist genau das Gegenteil eingetreten. In diesem Beitrag erkläre ich, wie Baden-Württemberg rechnet, warum das Grundstück den Ausschlag gibt und was Sie vor einem Kauf selbst nachrechnen sollten.

Wie wird gerechnet?

Baden-Württemberg besteuert seit der Reform nur den Grund und Boden. Im Amtsdeutsch heißt das modifiziertes Bodenwertmodell. Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert ergibt den Grundsteuerwert, dieser Wert mal die Steuermesszahl ergibt den Messbetrag, der Messbetrag mal den Hebesatz der Gemeinde ergibt die Jahressteuer.

Die Steuermesszahl liegt bei 1,30 Promille. Wird das Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, gibt es einen Abschlag von 30 Prozent. Die Messzahl sinkt damit auf 0,91 Promille.

Warum das Gebäude keine Rolle spielt

Der Wert des Gebäudes selbst fließt nicht in den Grundsteuerwert ein. Ob auf einem gleich großen Grundstück innerhalb derselben Bodenrichtwertzone ein sanierter Neubau oder ein Haus von 1962 steht und ob das Gebäude 70 oder 260 Quadratmeter Wohnfläche hat, verändert den Grundsteuerwert nicht. Eine Rolle spielt die Bebauung nur bei der Frage, ob das Grundstück überwiegend Wohnzwecken dient und der Abschlag greift.

Maßgeblich ist dabei der Bodenrichtwert zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022, nicht der heutige Marktwert des Grundstücks.

Was kostet das konkret?

Nehmen wir einen Bodenrichtwert von 1.200 Euro je Quadratmeter an, eine Annahme, kein amtlicher Wert für eine bestimmte Straße. Den Wert für Ihr Grundstück finden Sie in der Bodenrichtwertkarte des Stuttgarter Gutachterausschusses. Achten Sie dort auf den Stichtag: Für die Grundsteuer zählt der Wert zum 1. Januar 2022, nicht der aktuelle.

Ein Reihenhaus mit 250 Quadratmetern Grundstück kommt auf einen Grundsteuerwert von 300.000 Euro. Mal 0,91 Promille sind das 273 Euro Messbetrag, mal den Stuttgarter Hebesatz von 160 Prozent ergibt 436,80 Euro im Jahr, also rund 36 Euro im Monat.

Eine Eigentumswohnung in derselben Lage, auf die entsprechend ihrem Miteigentumsanteil rechnerisch 75 Quadratmeter Grundstücksfläche entfallen, kommt auf 90.000 Euro Grundsteuerwert, 81,90 Euro Messbetrag und 131,04 Euro im Jahr. Knapp 11 Euro im Monat. Ihren Miteigentumsanteil finden Sie in der Teilungserklärung und im Grundbuch.

Und ein freistehendes Haus mit 600 Quadratmetern Grundstück? 720.000 Euro Grundsteuerwert, 655,20 Euro Messbetrag, 1.048,32 Euro im Jahr.

Diese drei Objekte können in der Wohnfläche nah beieinander liegen. Beim freistehenden Haus ist die Grundsteuer trotzdem achtmal so hoch wie bei der Wohnung. Wer viel Fläche in guter Lage hält, zahlt. So ist das Modell gebaut.

Lohnt sich ein Einspruch noch?

Wer Einspruch eingelegt und auf die Gerichte gewartet hat, hat seit diesem Frühjahr Klarheit. Der Bundesfinanzhof hat am 22. April 2026 entschieden, veröffentlicht wurden die Urteile am 20. Mai 2026 unter den Aktenzeichen II R 26/24 und II R 27/24. Das Landesgrundsteuergesetz ist danach nicht verfassungswidrig, eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht hat der Senat ausdrücklich abgelehnt. Für Einsprüche, die allein mit der Verfassungsfrage begründet wurden, ist das die entscheidende Nachricht. Ob Sie einen laufenden Einspruch zurücknehmen, besprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Ein Weg bleibt. Liegt der tatsächliche Bodenwert mehr als 30 Prozent unter dem angesetzten Wert, können Sie das mit einem qualifizierten Gutachten nachweisen.

Neu bewertet wird erst alle sieben Jahre, das nächste Mal zum 1. Januar 2029. Der Stuttgarter Gutachterausschuss hat die Bodenrichtwerte im ein- bis zweigeschossigen Wohnungsbau und im Geschosswohnungsbau zuletzt um 5 Prozent nach unten fortgeschrieben. Auf Ihrem Grundsteuerbescheid ändert das bis 2029 nichts.

Was heißt das für Käufer?

Ich verdiene mein Geld an Verkäufen, deshalb sage ich es offen: Die Grundsteuer ist kein Grund, eine Immobilie zu verkaufen. Sie ist ein Posten, den Sie vor dem Kauf kennen sollten, und zwar bevor der erste Bescheid im Briefkasten liegt.

Die Grundstücksfläche steht im Exposé. Den Bodenrichtwert schlagen Sie in der Karte nach, den Hebesatz veröffentlicht jede Gemeinde. Damit haben Sie den Jahresbetrag in zwei Minuten. Rechnen Sie den Betrag zu Hausgeld und Instandhaltung dazu, wenn Sie Ihre monatliche Belastung planen. Ihre Bank fragt in der Haushaltsrechnung ohnehin danach. Für den Finanzierungsteil können Sie meinen Finanzierungsrechner nutzen. Warum ich bei den Bauzinsen trotz der wegfallenden Bankenpuffer nicht mit viel Bewegung rechne, habe ich in diesem Beitrag erklärt.

Wenn Sie ein konkretes Objekt im Blick haben, rechne ich Ihnen die Grundsteuer gerne durch, bevor Sie zum Notar gehen.

Häufige Fragen

Zahle ich für eine Eigentumswohnung wirklich weniger als für ein Haus?

In aller Regel ja, weil auf die Wohnung nur ein Bruchteil der Grundstücksfläche entfällt. Ausschlaggebend ist Ihr Miteigentumsanteil, nicht Ihre Wohnfläche.

Mein Bescheid kommt mir zu hoch vor. Was kann ich tun?

Prüfen Sie zuerst die Grundstücksfläche und die Bodenrichtwertzone im Bescheid, darauf baut die gesamte Rechnung auf. Liegt der tatsächliche Bodenwert mehr als 30 Prozent unter dem angesetzten Wert, können Sie das mit einem qualifizierten Gutachten nachweisen.

Sinkt meine Grundsteuer, wenn die Bodenrichtwerte fallen?

Nicht sofort. Ihr Bescheid hängt am Stichtag 1. Januar 2022 und bleibt bis zur nächsten Hauptfeststellung zum 1. Januar 2029 unverändert.

Hebt Stuttgart den Hebesatz demnächst an?

Im Doppelhaushalt 2026/2027 wurde die Grundsteuer nicht angefasst, erhöht wurde stattdessen die Gewerbesteuer auf 430 Prozent. Für Wohneigentümer bleibt es damit vorerst bei den 160 Prozent.

Stand: 23. September 2026. Angaben ohne Gewähr, keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Zahlen stammen aus den genannten Quellen und können sich ändern.

Quellen

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